Wejście w życie tzw. „małej nowelizacji prawa budowlanego” (28 czerwca 2015) prowokuje do kilku indywidualnych refleksji naszego Zespołu poświęconych Obszarowi Oddziaływania Obiektu. Definicja tego pojęcia stała się kluczem do klasyfikacji ścieżek postępowania podczas uzyskiwania zgody budowlanej. Inaczej mówiąc precyzyjna odpowiedź w sprawie O.O.O. pozwala inwestorowi i projektantowi odpowiedzieć na pytanie: Pozwolenie czy Zgłoszenie?

Chcąc przybliżyć obowiązujące inwestorów i projektantów zmiany warto przede wszystkim odesłać wszystkich zainteresowanych do portalu ArchiSerwis.pl, który w sposób szczegółowy opisuje poszczególne oddziaływania oraz pomaga w przypisaniu im odpowiedniej podstawy prawnej (www.ArchiSerwis.pl). Znaleźć tam także można praktyczne przykłady obowiązkowej informacji o Obszarze Oddziaływania Obiektu, wymaganej w formie załącznika do projektu budowlanego. Zaprezentowane narzędzia pomocne są także w określeniu stron postępowania administracyjnego w procesach inwestycyjnych.

Wracając do zagadnień związanych w wyborem trybu zgody budowlanej warto w tym miejscu zacytować fragmenty uzasadnienia do projektu ustawy:

„Zgodnie z zasadą ogólną zawartą w przepisie art. 28 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane, zwanej dalej ,,ustawą” roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę którą uzyskuje się w postępowaniu administracyjnym regulowanym - z uwzględnieniem odmienności proceduralnych przewidzianych w przepisach ustawy - przepisami ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, zwanej dalej ,,KPA”. Od tej zasady przewidziano szereg wyjątków, które wymienione są w art. 2ust. 1 i 2 oraz art. 29a ustawy. Wśród robót budowlanych objętych zwolnieniem z wymogu uzyskania pozwolenia na budowę rozróżnia się roboty wymagające zgłoszenia oraz roboty wykonywane bez konieczności uzyskania zezwolenia publicznoprawnego w jakiejkolwiek formie.

Proponowana nowelizacja zawiera katalog robót budowlanych realizowanych w oparciu o zgłoszenie, do którego załączyć należy projekt budowlany, zwane dalej ,,zgłoszeniem z projektem budowlanym", umieszczając w tym katalogu zamierzenia budowlane polegające na:

1) budowie wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce bądź działkach, na których został zaprojektowany oraz

2) przebudowie wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o ile nie prowadzi do zmiany polegającej na zwiększeniu obszaru oddziaływania obiektu.”

Inaczej mówiąc ustawodawca poszerzył katalog inwestycji, których realizacja możliwa będzie po wcześniejszym zgłoszeniu, dodając m. in. w art. 29a wymagające wcześniej pozwolenia na budowę wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, dodając dodatkowy warunek mieszczenia się O.O.O. w działce inwestora. Warto także zauważyć, że wprowadzono zapisem art. 30 ust. 1a możliwość wyboru ścieżki postępowania (pozwolenie czy zgłoszenie):

„Art. 30. 1a. Inwestor zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych, o których mowa w ust. 1, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.”

Te dwie odmienne ścieżki postępowania wywołują zupełnie odmienne skutki prawne. Pozwolenie na budowę uzyskiwane jako decyzja administracyjna jest procedurą z udziałem stron, którymi są zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego: inwestor oraz właściciele i użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (art. 3 pkt.20 ustawy Prawo budowlane). Zgłoszenie z projektem budowlanym jest procedurą nie kończącą się decyzją administracyjną, nie przysługują jej zatem związane z jej postanowieniami środki odwoławcze. Dodatkowo zgłoszenie nie odbywa się z udziałem stron, zaś o zamiarze budowy sąsiedzi dowiadywać się mają z internetu oraz tablic informacyjnych.

Wymieniając wybrane zmiany w ustawie Prawo budowlane warto także wskazać na nowo dodany obowiązek projektanta określania obszaru oddziaływania obiektu dla wszystkich inwestycji, nie tylko z zakresu budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego. Stąd próba dodefiniowania tego pojęcia wydaje nam się tak istotna.